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Sant Cugat del Vallés
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Hipotecas
 
En Llunell Finques encontrará profesionales que le asesorarán para contratar la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades. Podemos hacerle un estudio financiero aconsejándole el importe a hipotecar y el plazo de amortización; así como la subrogación o no de la hipoteca vigente en la compra del inmueble.

PRINCIPALES ASPECTOS DE LA HIPOTECA

Capital del préstamo
Es el importe por el que se concede el préstamo.

Amortización
Es el periodo de duración del préstamo. Se fijará la fecha del primer y último pago a ser posible, así como la posibilidad de amortización anticipada.

Gastos
Han de tenerse en cuenta los gastos de tasación del inmueble (alrededor de 200€), aranceles notariales y registrales
relativos a la constitución de hipoteca, impuestos (AJD) y seguro de daños del bien hipotecado y servios de gestoría

Comisiones
Hay tres tipos:
- La de apertura que es como máximo del 2,5%.
- La de cancelación si es a tipo variable no podrá ser superior al 1% y si es a tipo fijo no podrá superar el 2,5% si se hace en una subrogación para cambiarlo a tipo variable y del 4% en el resto de casos.
- La comisión de estudio es cero si la hipoteca es de menos de 150.253,03€.

Tipo de interés ordinario
Es el tipo de interés nominal anual del préstamo. Puede ser fijo o variable. Si es fijo se señalará su valor durante toda
su vigencia. De ser variable, normalmente estará compuesto por un tipo de interés de referencia más la adición de un
margen constante.

Tipo de interés interbancario (EURIBOR):
Es el tipo de interés que comúnmente se utiliza como tipo de referencia. Es el tipo de interés medio anual para los
depósitos interbancarios en euros a uno, tres o seis meses.

Tabla de pagos y tipo de interés anual equivalente (TAE):
Es el coste efectivo de la operación y se calcula de acuerdo a las reglas que establece el Banco de España.



COMO AFECTA LA HIPOTECA AL IRPF

Debemos destacar que para ser objeto de desgravación la hipoteca debe constituirse sobre la vivienda habitual.
La base máxima de esta deducción estará constituida por las cantidades pagadas en concepto de amortización del préstamo hipotecario y los intereses y demás gastos derivados de la misma, con un máximo 9.015 € ( 1.500.000 pts) por contribuyente.
Es decir para la declaración de la renta sumaremos los gastos que durante el ejercicio hemos pagado por:
- Gastos de escritura de compraventa (incluido impuestos y registro propiedad).
- Gastos escritura de préstamo hipotecario.
- Comisiones de apertura y estudio de la entidad bancaria.
- Importe total de las cuotas satisfechas durante el ejercicio para la amortización del préstamo hipotecario.
- Gastos formalización contratos.

El porcentaje general para la desgravación es del 15% sobre las cantidades invertidas en la adquisición de la vivienda. Pero cuando se ha financiado con hipoteca este porcentaje se ve incrementado como podemos apreciar en el cuadro que exponemos a continuación:

Modalidad
Cuenta vivienda
Compra de vivienda, autopromoción y rehabilitación
Con dinero propio
15%
15%
Con financiación ajena inferior al 50% del valor de la inversión
 
15%
Con financiación ajena igual o superior al 50% del valor de la inversión.
 
Dos primeros años
Siguientes años
 
Primeros 4.500 €
Resto hasta 9.015€
Primeros 4.500 €
Resto hasta 9.015€
25%
15%
20%
15%


Podemos aplicar tipos del 20% ó 25% cuando se solicita financiación por importe igual o superior al 50 % del valor total de la inversión en vivienda, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Que la financiación se realice a través de una entidad de crédito (banco, caja, etc.), de una entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos por la empresa a sus empleados. También puede efectuar la financiación mediante préstamos de familiares que estén documentados mediante contrato privado, y tendrá que efectuar la retención correspondiente en concepto de IRPF de los intereses que pague así como efectuar el ingreso del importe de la retención en Hacienda con carácter trimestral.

  • Que durante los tres primeros años de préstamo no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40 % del importe total solicitado. O sea que si realiza amortizaciones anticipadas durante los tres primeros años debe vigilar que la suma de las mismas, unidas a las amortizaciones normales (las del recibo mensual), no superen el 40% del importe solicitado de préstamo. Teniendo en cuenta el hecho citado, si realizamos un préstamo hipotecario a plazo, por ejemplo, de cuatro años para la adquisición de vivienda, durante los tres primeros años se amortizará más del 40 por ciento del total del préstamo, con lo que perderíamos el derecho a desgravación.
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