|
P: Quina és la relació entre els elements privatius i els elements comuns?
|
|
R: La Llei de la Propietat Horitzontal part de la idea que les parts privatives i els elements comuns formen un tot indissoluble: qui es converteixi en propietari de les primeres, passarà simultàniament a exercir de copropietari dels segons.
Els béns comuns són inseparables de la part privativa, de forma que no cap transferència dels mateixos de forma independent. És a dir, quan un copropietari ven un pis no pot fer-lo guardant-se el dret de copropietat sobre els elements comuns, sinó que quan un pis es ven, lloga, hereta, es fa acompanyat d'un annex inseparable d'elements comuns.
A més, els elements comuns són indivisibles, o el que és el mateix, no es pot fragmentar i repartir entre els membres de la comunitat, llevat que hagin canviat de categoria i perdut així la seva condició d'elements comuns. Aquest procés es diu desafectació, i pot iniciar-se només en determinats supòsits.
|
|
P: En què ha afectat la reforma de la LPH al Codi Civil?
|
R: L'objectiu de la reforma no ha estat un altre que el d'adequar a les necessitats de la societat la regulació de la matèria que constitueix la propietat horitzontal, com a forma de propietat establerta a l'article 396 del Codi Civil.
L'art. 396 del Codi Civil, reproduit literalment a l'Annex, no ofereix més varacions que la inclusió de nous elements comuns, com els recintes de serveis, conduccions per evacuació de fums, serveis audiovisuals, etc., a la vegada que han desaparegut altres de major tradició com porteries, escales, ascensor però indicant així mateix que ho seran qualsevols altres que per la seva naturalesa o destí resulten indivisibles.
En conseqüència, estem davant d'una relació merament enunciativa i no limitativa dels esmentats elements comuns.
Els demés paràgrafs de l'article 396 del Codi Civil continuen exactament igual que abans, declarant la impossibilitat de la divisió de la cosa comú i de l' alienació, gravamen o embargament, excepte si es fa juntament amb la part privativa; així mateix es manté la prohibició del dret de tanteig i retracte entre els copropietaris per la venda dels seus pisos o locals.
|
|
P: Com es constitueix la propietat horitzontal?
|
R: La propietat horitzontal pot constituir-se de diverses formes:
- mitjançant la decisió del promotor de l'edifici
- per acord d'un grup de persones que s'ajunten per a portar a terme la construcció de pisos.
- Per decisió del jutge.
- Quan un edifici, la possessió del qual pertany a diverses persones, es transforma en propietat horitzontal.
La constitució per qualsevol d'aquestes formes deu fer-se en escriptura pública.
|
|
P: Quina és la funció principal dels Estatuts?
|
R: Les normes recollides en els estatuts estableixen drets i obligacions amb categoria de lleis i, lògicament, el seu contingut no pot contradir la llei.
La seva funció essencial és la de completar l'establert en el títol constitutiu, desenvolupant d'una manera més extensa i específica el règim jurídic de la propietat horitzontal en aquells apartats en els quals no estiguin previstes les necessitats dels propietaris.
|
|
P: Quins són els límits dels propietaris en el moment de confeccionar els estatuts d'una comunitat?
|
R: Els estatuts estan limitats per la llei; per això les seves disposicions no poden obligar a ningú quan ho contradiuen.
D'aquesta manera, serien nul•les les clàusules que, per exemple, tractessin de prohibir l'arrendament, les quals permetessin a un propietari sol•licitar la divisió de la comunitat o aquelles clàusules que convertissin els càrrecs de president, administrador i secretari en irrevocables.
|
|
P: Quins tràmits han de seguir els propietaris d' una comunitat si els estatuts no estiguessin establerts pel promotor de l'edifici ni estiguessin incorporats al títol constitutiu de la propietat?
|
R: Els estatuts poden ser elaborats pel constructor, el promotor o el propietari únic de l'immoble, amb caràcter previ a la venda de pisos o locals; en aquest cas, els estatuts vindran imposats als compradors.
També pot succeir que siguin elaborats pel conjunt de propietaris existents i aprobats per unanimitat.
En ambdós casos, es parteix de les normes contingudes en la LPH i sobre aquestes es treballa de forma que s'inclouen les especialitats, tenint en compte les adaptacions i particularitats de cada edifici.
Finalment, en cas de que els propietaris no es posessin d'acord en alguns dels aspectes que s'han de recollir en els estatuts, aquests podran ser aprovats pel laude arbitral.
|
|
P: En quin tipus de document es recullen els estatuts?
|
R: La LPH no especifica quina forma deuen adoptar els estatuts, però sí indiquen que poden incloure's en el títol constitutiu.
De fet, els estatuts poden recollir-se en un document privat en poder de la comunitat, o bé en un document públic inscrit en el Registre de la Propietat, ja sigui en la pròpia escriptura de constitució del règim de la propietat horitzontal, ja sigui en altre document públic.
Aquesta última és l'opció més aconsellable, ja que el compliment dels estatuts és obligatori per als propietaris que els van subscriure i també per als seus successors o hereus, però estant registrats afectaran a terceres persones (llogaters i ocupants dels habitatges, nous compradors dels pisos o locals, etc.), els quals nopodran justificar les seves infraccions al·legant desconeixement de les normes recollides en els estatuts.
|
|
P: Com es modifiquen els estatuts d'una comunitat de propietaris?
|
|
R: Per a modificar l'establert en els estatuts és necessari el mateix procediment que quan es van constituir: convocant tots i cadascun dels propietaris existents, anunciant expressament l'objecte de la convocatòria i aprovant cada canvi per unanimitat. N'hi ha prou, doncs, amb que un propietari es negui a l'adopció d'una modificació, perquè aquesta quedi vetada. L'acord haurà de recollir-se en document públic o privat (en cas de recollir-se en document públic s'ha d'inscriure en el Registre de la Propietat).
|
|
P: La quota de participació ha de ser igual per a tots els propietaris d'habitatge o local?
|
R: No. Tal com es preveu en la LPH, la contribució de cada propietari per assumir les despeses comunes es realitza en funció de la quota de participació que figura en els estatuts de l'immoble.
La quota de participació de l'habitatge o locals es fixarà tenint en compte la superfície útil, emplaçament,situació, si és interior o exterior, així com l'ús que es presumeix de la utilització dels serveis comuns, tals com l'ascensor, els serveis de porteria o consergeria...
No obstant, es pot contribuir per parts iguals si així ho estableixen els estatuts o el títol constitutiu.
|
|
P: Com es contribueix a les despeses en una comunitat de propietaris?
|
R: La manera més habitual de contribuir a les despeses de la comunitat de propietaris és mitjançant una quota establerta en euros, que dependrà d'una sèrie de circumstàncies:
· del coeficient de propietat que s'estableixi en les escriptures.
· del pressupostos de despeses de l'immoble.
|
|
P: Pot el propietari d'un local que estigui situat en els baixos d'un edifici deixar de pagar les despeses que generin aquells serveis comuns que no utilitzi?
|
R: En la LPH s'estableix que tots els propietaris d'habitatge o local estan obligats a contribuir a les despeses comunes que generin aquells serveis que no són susceptibles d’individualització, amb independència que els utilitzin o no.
Però també és possible que en els estatuts, que regeixen el funcionament de la comunitat, o bé en les escriptures de constitució de la comunitat, expressament es prevegi que els propietaris d'aquests locals no estiguin obligats a la contribució a les despeses comunes d'aquells serveis que no utilitzin (neteja de portal,manteniment d'ascensor...).
|
|
P: On es recullen habitualment els reglaments de règim interior?
|
R: Els reglaments de règim interior normalment es redacten en documents privats, per a l'ús intern de la comunitat, encara que res impedeix que puguin formalitzar-se en escriptura pública.
En qualsevol cas, no podran inscriure's en el Registre de la Propietat, ni tenen efectes enfront de terceres persones, ja que la seva utilitat es cenyeix a l'interior de la finca.
|
|
P: És possible la impugnació de les normes recollides en un reglament de règim interior?
|
R: La impugnació de les normes no serà possible en cas que aquestes hagin estat aprovades per unanimitat, és a dir, amb el consentiment de tots els propietaris.
En cas contrari, els veïns que no estan d'acord amb l'entrada en vigor de les regles que trobin impròpies, contràries a la llei o simplement perjudicials podran impugnar aquestes normes i així aconseguir la seva paralització.
La majoria dels casos d'impugnació es refereixen a normes que per la seva naturalesa i transcendència haurien de figurar en el títol constitutiu o en els estatuts i, per tant, ser acordats per unanimitat.
|
|
P: Pot un element comú convertir-se en privatiu?
|
R: Els elements comuns poden ser essencials o no essencials.Els primers, per raó de la seva naturalesa o per la destinació per al qual van ser creats, no poden dividir-se ni repartir-se. D'aquesta manera, no és possible, per exemple, dividir les bigues d'un edifici per a assignar a cada veí la propietat exclusiva sobre cadascuna de les fraccions resultants.
No obstant això, sí seria possible dividir, per exemple, un jardí; per a això seria necessari en primer lloc, procedir a la desafectació del mateix. Aquesta desafectació només serà possible si els propietaris arriben per unanimitat a un acord, i n'hi haurpa prou amb que un d'ells s'hi oposi perquè no es pugui portar a terme la desafectació.
|
|
P: Pot oposar-se la comunitat de propietaris a la instal·lació d'un aparell d'aire condicionat?
|
R: La façana d'un edifici constitueix un element comú del mateix; per això, per a poder instal·lar qualsevol element que modifiqui l'estructura de l'edifici és necessari comptar amb l'aprovació de la comunitat.
L'autorització de la comunitat s'aconsegueix amb la majoria simple, ja que la instal·lació dels actuals aparells d'aire condicionat no necessiten d'obertura de grans buits en el forjat de l'edifici i no es modifica la seva estructura.
D'igual manera, és necessari tenir en compte la normativa urbanística de la localitat on es trobi la finca, per tal de saber si les ordenances municipals permeten la instal·lació d'aquests aparells.
Un tema diferent és el relatiu als sorolls, corrents d'aire i altres molèsties que poden causar els aparells d'aire condicionat. Si es formula alguna queixa, serà necessari l'examen d'un perit que esclareixi fins a quin punt són greus les molèsties causades i si hi ha motiu per a la retirada de l'aparell.
|
|
P: És possible la instal·lació d'extractors de fums, de sistemes de ventilació de cambres de bany o de calderes sense el corresponent permís de la comunitat de propietaris?
|
|
R: En aquests casos és necessari realitzar petites perforacions en els murs dels patis interiors, el que no pot considerar-se com una modificació de la configuració exterior de l'edifici. No cal, per tant, el consentiment unànime de la comunitat.
|
|
P: Qui sufragarà les despeses derivades de la conservació o reconstrucció de les balconades d'un edifici?
|
R: Les balconades, tot i el seu ús privatiu, són elements comuns que formen part de la decoració de la façana de l'edifici.
Quan es realitzin obres destinades a la conservació o reconstrucció de les mateixes amb la finalitat d'evitar la seva deterioració general les despeses correran a càrrec de la comunitat; no obstant això, quan es tracti de reparar desperfectes en la seva part interna, serà el propietari qui els pagui.
|
|
P: Són elements comuns les terrasses dels àtics, les balconades i les galeries?
|
|
R: Sí, són elements comuns encara que només poden ser utilitzats pel propietari del pis que hi té accés.
|
|
P: El tancament d'una terrassa precisa autorització de la comunitat de propietaris?
|
R: El tancament d'una terrassa suposa una modificació de la façana i, en conseqüència, de l'aspecte extern de l'edifici. Per això és necessari el permís de tota la comunitat, que s'obtindrà mitjançant l'acord unànime de la junta de propietaris, sense que sigui vinculant per a la comunitat que l'Ajuntament hagi concedit el permís d’ obres.
Si, tot i no disposar del permís de la comunitat, el veí tanca la terrassa, el president li requerirà fefaentment, concedint-li un termini perquè retorni al seu estat original la terrassa; si el veí s'hi negués o en el termini establert no hagués realitzat les obres, la comunitat podrà demandar-lo judicialment.
Tot això queda matisat si en la mateixa comunitat de propietaris ja existeixen altres terrasses tancades i la comunitat no es va oposar a aquests tancaments; en aquest cas, no es podrien oposar a un nou, sempre que tingués característiques similars, ja que tal oposició contravindria el principi d'igualtat.
|
|
P: El manteniment de la terrassa d'un dúplex que es troba en el terrat de l'edifici, és responsabilitat de la comunitat o del propietari del pis?
|
R: Les terrasses situades en el terrat d'un edifici solen ser elements comuns de l'edifici; pot succeir que en el títol constitutiu de la propietat horitzontal, o posteriorment per acord de la junta de propietaris, s'atribueixi l'ús exclusiu de la citada terrassa a un dels propietaris de l'edifici.
Per això, per a respondre a aquesta pregunta, serà necessari examinar el títol de propietat del pis, per a advertir si la citada terrassa forma part del mateix o té atribuït el seu ús exclusiu.
Si la terrassa és part del pis, queda clar que el propietari del mateix serà el responsable del seu ús i manteniment; en cas contrari, és a dir, si la terrassa constitueix un element comú de l'edifici, serà responsable la comunitat de propietaris.
|
|
P: En cas que es produeixin desperfectes per causa de filtracions que provinguin de la teulada de l'últim pis ¿qui ha de fer-se càrrec de les reparacions?
|
R: Quan els desperfectes tenen el seu origen en filtracions que provenen de la terrassa de l'edifici, aquests aniran a càrrec de la comunitat de propietaris, ja que la coberta d'un edifici constituït en règim de propietat horitzontal és un element comú del mateix.
Excepcionalment, en el títol de constitució de la comunitat o per acord de la junta de propietaris, pot haver-se concedit al veí de l'àtic l'ús exclusiu de la terrassa de l'edifici. En aquest cas, el veí serà qui tindrà l'obligació de conservar la terrassa i, correran al seu càrrec quantes reparacions de caràcter ordinari siguin necessàries per a garantir el seu manteniment.
Un altre cas es produeix quan les filtracions es deuen a defectes estructurals o a l'erosió del forjat, doncs en aquest supòsit, encara que el veí tingui atribuït l'ús de la terrassa de l'edifici en exclusiva, serà sempre la comunitat qui assumeixi la responsabilitat de les reparacions.
|
|
P: Les bústies són elements imprescindibles per a l'habitabilitat de l'immoble?
|
R: Sí, i tenen la consideració d'elements comuns de l'edifici, i per això les despeses derivades de la seva instal·lació o substitució deuen ser suportats per tots els veïns en funció de les seves quotes de participació.
Per a la seva instal·lació hauran d'observar-se els requisits imposats per l'organisme de Correus: fàcil accés, bona il·luminació, altura còmoda, indicacions llegibles i panys o mecanismes que garanteixin una bona protecció de la correspondència privada.
Cada propietari és responsable del seu compartiment; així, per exemple, si es trenca el pany d'un compartiment, el propietari haurà de fer-se càrrec d'abonar les despeses de la reparació.
Correus pot obligar a mantenir en bon estat les instal·lacions, fins i tot arreglant-les pel seu compte i passant posterior factura de les despeses ocasionades.
|
|
P: Per a substituir la presència d'un porter per un porter automàtic o per un vigilant jurat, quina majoria serà necessària?
|
|
R: A diferència del que passava amb anterioritat a la reforma, actualment no és necessària unanimitat; n'hi haurà prou, tant per a la creació com per a la supressió d'aquest tipus de serveis, amb el vot de les tres cinquenes parts dels propietaris, que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació.
|
|
P: En quina proporció han de contribuir els veïns a les despeses del servei de porteria, honoraris del porter i seguretat social, aigua, llum i altres subministraments de l'habitatge del porter?
|
R: Tots els veïns tenen l'obligació de contribuir a les despeses del servei de porteria conformement a les seves quotes de participació.
Els locals comercials poden contribuir en menor mesura, ja que les tasques delporter estan circumscrites, particularment, al que passa una vegada traspassat el llindar que separa el carrer de l'interior. En qualsevol cas, no és possible eximir totalment als locals comercials del pagament d'aquestes despeses, essent invàlid qualsevol acord en aquest sentit.
|
|
P: Com es distribueixen les despeses de conservació i manteniment de les escales?
|
R: Les despeses que ocasionin la conservació i manteniment de les escales han de repartir-se entre tots els copropietaris, en funció de les quotes de participació o dels acords concrets als quals s'hagi arribat per unanimitat o que figurin en el títol constitutiu del règim de propietat horitzontal.
D'aquesta manera, és possible l'establiment d'una desigual contribució a les despeses que es derivin per a aquests conceptes.
|
|
P: És privatiu l'ús dels patis interiors si només es pot accedir a ell a través d'un pis?
|
|
R: No, el seu amo té dret al seu ús en exclusiva però no a la seva propietat privada, ja que és un element comú, tret que en el títol constitutiu expressament es digui altra cosa.
|
|
P: És necessària la unanimitat per a canviar el sistema d'alimentació de la caldera en la calefacció central?
|
|
R: Les calderes tradicionals utilitzaven carbó com combustible; actualment sol utilitzar-se gas. Per a substituir la maquinària per aquest sistema més ecològic no és necessària la unanimitat; serà suficient amb que estiguin conformes la majoria dels propietaris.
|
|
P: Quins requisits són necessaris per a la instal·lació de la calefacció central d'un edifici?
|
R: En aquells edificis en els quals no existeixi calefacció central, pot instal·lar-se amb el vot favorable de tres cinquenes parts dels propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació, ja que es tracta d'un servei d'interès general, a pesar que s'alteri el que s'ha dit en el títol constitutiu del règim de propietat horitzontal.
Els radiadors són propietat individual, pel que si han de reparar-se serà el seu amo qui es faci càrrec de les despeses que es derivin.
Cap propietari podrà ampliar el nombre de radiadors que posseeix, ja que l'efecte seria una baixada de la potència en la xarxa. Per a augmentar el nombre de radiadors, el propietari haurà de sol·licitar autorització de la junta de propietaris, i caldrà un acord favorable adoptat per la majoria dels propietaris que representi la majoria de les quotes de participació.
|
|
P: Qui ha de fer-se càrrec d'una avaria a la cambra de comptadors d'aigua?
|
R: En primer lloc serà necessari determinar l'origen de l’avaria. Per a això ens posarem en contacte amb un perit especialista, qui ens confirmarà si l'avaria va ser causada per algun defecte en alguna canonada, canalització o altre element comú de l'edifici, o si, per contra, l'avaria prové d'un habitatge.
En el primer dels casos, la reparació correrà a càrrec de la comunitat de propietaris, en el segon, del propietari.
|
|
P: Quan podrà l'arrendatari exercir el dret de retracte?
|
R: Una vegada que un tercer hagi adquirit un pis o local que estiguessin arrendats, s'haurà de notificar fefaentment a l'arrendatari l'adquisició efectuada, juntament amb les condicions en què es va efectuar aquesta compra i amb el lliurament d'una còpia del'escriptura o document que va formalitzar la compra.
A partir d'aquesta notificació fefaent, l'arrendatari del pis o local podrà exercir el dret de retracte, i tindrà un termini de 60 dies naturals a comptar des de la notificació. Transcorregut aquest termini, l'arrendatari no podrà ja exercir el dret de retracte.
|
|
P: Pot el propietari d'un pis o local realitzar totes aquelles modificacions que consideri necessàries en la seva part privativa?
|
R: Sí, sempre que tingui en compte unes regles mínimes, entre elles, les recollides a les normes municipals i l'obtenció de les llicències administratives corresponents. A més haurà de comunicar-ho amb caràcter previ a l'execució de les obres, al president de la comunitat.
El projecte de les obres haurà de respectar les següents pautes:
1.- Els canvis no poden menyscabar o posar en perill la seguretat del'edifici.
2.- No ha d'alterar-se l'aspecte exterior de la façana o de qualsevol altra part visible des del carrer.
3.- Les modificacions no han de perjudicar a altres propietaris ni envair les seves possessions; en cas que les obres puguin afectar-los directa o indirectament, serà necessari el consentiment exprés dels altres propietaris.
|
|
P: Quines són les principals limitacions del propietari per a realitzar modificacions en el seu pis o local de negoci?
|
|
R: Qualsevol modificació que es realitzi al pis o local de negocis no pot alterar la seguretat de l'edifici, la seva estructura general ni la seva configuració o estat exteriors; tampoc poden perjudicar-se els drets d'altres propietaris.
|
|
P: És possible dividir físicament una part privativa en unitats més petites?
|
R: Sí, la LPH ha reconegut expressament la possibilitat de dividir una part privativa en diverses unitats de grandària més reduïda.
Seria el cas, per exemple, de dues persones que habiten un pis de grans dimensions i decideixen dividir-lo en dos més reduïts aprofitant la possibilitat de crear un accés independent per a cadascun d'ells. També és possible la divisió per a la transmissió per una banda de la propietat privada a un pis contigu, amb la finalitat d'augmentar la grandària d'aquest altre pis.
No obstant, la divisió per una banda privativa haurà de comptar amb el consentiment de tots els propietaris, amb caràcter previ a la seva execució.
Per altra banda, les quotes de participació dels pisos que hagin estat objecte d'ampliació o reducció, haurien de ser fixades novament, sense que les quotes dels restants pisos puguin ser revisades.
|
|
P: Qui composa la junta de propietaris?
|
|
R: La junta de propietaris està constituïda per tots els propietaris, ja siguin d'habitatge o de locals comercials.
|
|
P: Qui convoca la junta ordinària d'una comunitat de propietaris?
|
R: Les juntes ordinàries són reunions que han de celebrar-se necessària i obligatòriament, ja que el seu objectiu principal és l'aprovació dels pressupostos anuals i el balanç de comptes.
El president és el responsable de convocar-les almenys una vegada l'any, però si no ho fes, qualsevol veí podria exigir la seva celebració, acudint fins i tot a les autoritats judicials per a aconseguir-ho.
|
|
P: Com es convoca una reunió extraordinària de la junta de propietaris?
|
|
R: Les juntes extraordinàries es convoquen sempre que el president ho estimi convenient o sempre que ho demani un grup de veïns que representi almenys a la quarta part dels propietaris o sumi la quarta part de les quotes de participació. L'antelació ha de ser la suficient perquè tots els interessats tinguin coneixement de la reunió, encara que no hi ha un mínim legal establert.
|
|
P: Qui pot convocar una junta constituent?
|
R: Aquesta primera convocatòria la pot realitzar qualsevol propietari de la finca.
En el cas que no s'aconseguís la reunió, es pot establir un escrit dirigit al jutge sol·licitant la celebració obligatòria de la junta anual de propietaris.
|
|
P: Està retribuït el càrrec de president?
|
|
R: En principi, l'acompliment del càrrec no està retribuït, si bé els propietaris poden acordar per unanimitat una remuneració a l'exercici d'aquest càrrec.També és possible que els copropietaris estableixin en els pressupostos una partida en concepte de despeses de representació, que serà lliurement administrada pel president.
|
|
P: Quant dura l'exercici del càrrec de president?
|
R: El càrrec de president deu exercir-se durant un any, prorrogable indefinidament per períodes iguals, tret que s'hagi pactat un altre sistema en els estatuts comunitaris.
El càrrec queda prorrogat fins el moment que es nomeni un successor, ja que la comunitat ha de tenir un president en tot moment.
|
|
P: Pot ser destituït el president d'una comunitat de propietaris?
|
|
R: Sí, per acord majoritari de la junta de propietaris convocada en sessió extraordinària, en la qual es deurà elegir també un nou president.
|
|
P: Fins on arriba la responsabilitat del president d'una comunitat de propietaris?
|
R: Si el president incompleix les funcions que té assignades o s'excedeix en les seves atribucions, la junta tindrà motius per a reclamar-li per la seva actuació, pel que el president haurà de respondre dels eventuals danys i perjudicis causats a la comunitat o a tercers.
En cas que les decisions perjudicials haguessin estat acordades per unanimitat, la junta de propietaris al complet haurà de responsabilitzar-se; si l'acord hagués estat acordat per majoria, quedarien exclosos de tota responsabilitat aquells propietaris que es van oposar al mateix.
|
|
P: El president pot delegar el seu càrrec en una altra persona de confiança?
|
R: La comunitat de propietaris només pot ser representada pel president de la comunitat, i aquest no té facultats per a delegar les seves funcions. D'aquesta manera, si no assisteix a la reunió de la junta de propietaris, serà presidida pel vicepresident de la comunitat si n'hi hagués i assistís a la reunió. En cas contrari, la junta elegirà qui presideix la reunió, que obligatòriament serà un propietari.
En qualsevol cas, el que sí pot delegar el president de la comunitat és la realització d'algunes petites gestions internes, però no el càrrec ni les seves funcions.
Com propietari, pot delegar el seu vot i representació a la junta en qui prefereixi, encara que no sigui propietari, igual que la resta dels copropietaris.
|
|
P: Qui realitza la gestió comptable de la comunitat?
|
R: En un alt percentatge, les comunitats de propietaris confien la gestió comptable al president de la comunitat.
El president no necessita tenir coneixements comptables per a ocupar tal càrrec i poder-lo desenvolupar amb tota facilitat, però li és imprescindible un adequat assessorament; per això, quan la grandària de la comunitat ho aconselli, sol sol·licitar-se assessorament d'un administrador de finques.
|
|
P: Quin sistema regeix en les places d'aparcament respecte a la designació de president?
|
R: En primer lloc serà necessari consultar el que s'estableix referent a això en els corresponents estatuts que regeixen la comunitat de propietaris. En cas que no estableixin cap disposició sobre el sistema d'elecció del president en el garatge, es respectaran les següents regles:
1.- El president de la comunitat serà nomenat per elecció entre els propietaris, mitjançant torn rotatori o sorteig.
2.- Tret que els estatuts de la comunitat disposin el contrari, el nomenament en el càrrec de president es realitzarà per un any.
3.- El nomenament serà obligatori, si bé el propietari designat podrà sol·licitar el relleu en el mes següent a la seva designació invocant les raons que li assisteixin per a això. El jutge resoldrà segons criteris d'equitat, confirmant el càrrec o bé designant un altre propietari.
|
|
P: Qui pot ocupar els càrrecs d'administrador i secretari d'una comunitat de veïns?
|
R: El càrrec d'administrador i de secretari pot recaure en la mateixa persona, sigui un propietari o una altra persona aliena a la comunitat.
La LPH considera tres possibilitats per a l'exercici d'aquest càrrec:
que sigui administrador un dels propietaris
que el càrrec l'ocupi un professional qualificat
que una corporació o altra persona jurídica s'encarregui de l'exercici del càrrec.
|
|
P: Per quant temps s'elegeix l'administrador d'una comunitat de propietaris? ¿La seva funció està retribuïda?
|
|
R: El càrrec s'ocupa durant un any prorrogable per períodes d'igual durada o per temps que assenyalin els estatuts; és un càrrec retribuït.
|
|
P: Qui pot convocar una reunió de la junta de propietaris?
|
R: el president de la comunitat
tots els propietaris de l'immoble
la quarta part dels propietaris de l'immoble
qualsevol propietari de l'immoble en cas que es convoqui la junta constituent (la primera convocatòria).
|
|
P: Les reunions de la junta de propietaris s'han esrealitzar en hores i dies hàbils?
|
R: Encara que la llei no ho exigeix expressament, està clar que el president no pot assenyalar hores intempestives ni dies inhàbils si hi ha propietaris que no estan d'acord.
D'aquesta manera, la convocatòria de reunions en hores intempestives o dies inhàbils podrà servir de base per a la impugnació d'acords que s'adoptessin sense el coneixement d'aquests propietaris que s'haguessin oposat a la celebració de la reunió per tal motiu.
|
|
P: On haurà de celebrar-se la reunió de la junta de propietaris?
|
|
R: La LPH no especifica en quin lloc ha de convocar-se la reunió de la junta, pel que en principi es pot afirmar que serà l'assenyalat en el títol constitutiu o en els estatuts. En altre cas, en el lloc que designin el president o els promotors de la reunió.
|
|
P: Quan se celebrarà la reunió de la junta en segona convocatòria?
|
|
R: Si a la reunió de la junta de propietaris no concorren, en primera convocatòria, la majoria dels propietaris que representen la majoria de les quotes de participació, es procedirà a una segona convocatòria de la mateixa sense subjecció a quòrum. La junta es reunirà en segona convocatòria en el lloc, dia i hora indicats en la primera citació, podent celebrar-se el mateix dia si hagués transcorregut mitja hora de l'anterior. En defecte d'això, serà novament convocada, dintre dels vuit dies naturals següents, cursant-se en aquest cas les citacions amb una antelació mínima de tres dies.
|
|
P: Es pot concedir un termini major per a les juntes ordinàries si el domicili d'algun propietari es troba en una altra població?
|
|
R: La doctrina majoritària ha afirmat que sí és possible, doncs parteix d'una aplicació analògica del disposat a la LPH quant a les reunions extraordinàries, ja que aquestes es convocaran “amb l'antelació que sigui possible perquè pugui arribar al seu coneixement”.
|
|
P: On ha de notificar el president la convocatòria d'una junta quan el propietari no resideix en la comunitat?
|
R: Tot propietari té dret a que se li notifiqui la convocatòria de les reunions de la junta de propietaris en el seu domicili.
A aquests efectes serà vàlida la notificació realitzada o intentada en el domicili situat en l'immoble on la comunitat radiqui, tret que el propietari en qüestió hagi comunicat al president o al secretari de la comunitat, per qualsevol mitjà fefaent, un domicili diferent on hagin de practicar-se les notificacions i emplaçaments; en aquest cas, serà en aquest últim domicili en el qual hauran de practicar-se aquestes notificacions al propietari interessat.
|
|
P: Què es té en compte en el moment de computar els vots?
|
R: Per cada pis hi ha un únic vot. Si una persona és propietària de diversos pisos, té només un vot, però la quota de participació és la suma de tots els pisos que tingui en propietat.
Quan es tracta de reclamar quelcom a un propietari, el vot d'aquest no es computa.
|
|
P: Quins acords de la junta de propietaris requereixen unanimitat?
|
R: Els acords que impliquin l'aprovació o modificació de les regles contingudes en el títol constitutiu (l'escriptura) o en els estatuts si els hagués.
Dels acords que han d'adoptar-se per unanimitat, destaquem els següents:
establiment de les quotes de participació dels pisos o locals,
modificació del sistema de quotes de participació per un de parts iguals,
divisió d'un pis o local,
supressió de serveis de la finca,
alteració d'elements comuns, per exemple, la piscina, escales, calefacció central...
qualsevol modificació d'allò establert en les escriptures o estatuts,
elevació de noves plantes i qualsevol obra o construcció en l'estructura o zones comunes de l'edifici, excepte aquelles que tinguin per objecte la supressió de barreres arquitectòniques per a la mobilitat de persones amb discapacitat.
|
|
P: Quins acords modifiquen el títol constitutiu de la propietat horitzontal o els estatuts de la comunitat?
|
R: Aquells acords que es refereixin a la modificació de les quotes de participació o del sistema de repartiment de despeses comunes, els acords per a la realització d'obres en l'edifici quecomportin una alteració en la seva estructura, - i, en conseqüència, una modificació del títol constitutiu o els estatuts - , els acords per a la divisió o segregació de pisos...
Tots aquests acords requereixen sempre l'aprovació per unanimitat.
|
|
P: Quines modificacions en l'estructura de l'edifici no precisen d'un nou repartiment de quotes?
|
R: Alteracions de poca importància, tals com modificacions en les portes d'accés als pisos, construcció d'una marquesina, l'obertura o el tancament de portes i finestres a la façana...
En qualsevol cas, si bé aquestes modificacions no alteren les quotes de participació, sí que requereixen el consentiment unànime dels propietaris de l'immoble.
|
|
P: És necessària la unanimitat per a autoritzar a uns veïns que desitgen dividir el seu pis en dos apartaments?
|
R: La divisió d'un pis en d'altres, o l'agregació d'un pis a uns altres, s'ha d'acordar per unanimitat de la junta de propietaris, és a dir, serà necessari que tots els propietaris presents o representats en la junta prèviament convocada a aquest efecte estiguin conformes amb l'acord i que no existeixi cap oposició dintre del termini legalment establert.
La comunitat, una vegada aprovada la modificació, desenvoluparà un text de segregació fixant els coeficients de participació que seran posteriorment inscrits en el Registre de la Propietat.
|
|
P: Com s'adopten els acords d'ordinària administració que no afecten al títol constitutiu ni als estatuts?
|
|
R: Aquest tipus d'acords, com són l'aprovació dels pressupostos d'ingressos i despeses, el nomenament i cessament de càrrecs, l'aprovació d'obres de millora o la decisió d'exercir accions judicials, s'aproven per majoria.
|
|
P: Quins acords de la junta poden ser aprovats per majoria de tres cinquens?
|
|
R: Aquells acords destinats a l'establiment o supressió de serveis d'ascensor, porteria, consergeria, vigilància o altres serveis comuns d'interès general, així com l'arrendament d'elements comuns que no tinguin assignat un ús específic en l'immoble, hauran de ser acordats per la junta de propietaris per majoria de tres cinquenes parts dels propietaris que representin, al seu torn, les tres cinquenes parts de les quotes de participació del total de l'immoble.
|
|
P: Quins acords de la junta poden ser aprovats per la majoria dels propietaris?
|
R: Per majoria total dels propietaris de la finca, que representa la majoria de les quotes departicipació, s'adoptaran els següents acords:
realització d'obres o serveis per a suprimir barreres arquitectòniques que dificultin l'accés o mobilitat a persones amb discapacitat, fins i tot quan impliquin la modificació del títol constitutiu o dels estatuts,
nomenament dels càrrecs de la Junta, administrador, porter i industrials.
ús dels elements comuns,
obres de conservació,
reparacions,
aprovació de pressupostos i comptes de despeses,
aprovació de tot allò que es pugui alterar sense contradir el disposat en el títol constitutiu ni en els estatuts.
En segona convocatòria seran vàlids els acords adoptats per la majoria dels assistents, sempre que aquesta representi, al seu torn, més de la meitat del valor de les quotes dels presents.
|
|
P: Quina és la majoria exigida per a crear una rampa que permeti l'entrada a un discapacitat?
|
|
R: Quan un acord de la junta de propietaris tingui per finalitat suprimir les barreres arquitectòniques que dificulten l'accés o mobilitat de persones amb discapacitat, serà suficient amb el vot favorable de les tres cinquenes parts de les quotes de participació. I si a la reunió no assistissin persones suficients per a cobrir els tres cinquens, haurà de notificar-se l'acord als no assistents, concedint el termini d'un mes perquè notifiquin la seva conformitat amb l'acord.
|
|
P: Poden els discapacitats imposar que s'eliminin les barreres arquitectòniques a càrrec de la comunitat?
|
|
R: Les persones amb discapacitat no poden imposar per si soles aquesta classe de mesures, però els acords que tendeixin a la supressió d'aquestes barreres seran vàlids amb el vot favorable de la majoria dels propietaris que representin, al seu torn, la majoria de les quotes, encara que siguin contraris als estatuts de la comunitat.
|
|
P: Com es financen les innovacions requerides per a l'adequada conservació i habitabilitat de l'immoble?
|
R: Aquest tipus d'innovacions han de ser finançades pel conjunt dels veïns, al marge que hagin mostrat o no la seva discrepància a la realització de tals obres.
Els pagaments es faran en proporció a les quotes de participació assignades o conformement a un sistema de pagament establert per a aquest cas concret.
|
|
P: Quina majoria és necessària per a procedir al canvi dels baixants dels desguassos d'una finca?
|
R: La LPH obliga a les comunitats de propietaris a realitzar quantes obres siguin necessàries per a l'adequat sosteniment i conservació de la finca i dels seus serveis, de manera que l'edifici haurà de reunir les condicions d'estanqueïtat, estructurals, d'habitabilitat i seguretat.
Per a la realització d'obres de reparació o conservació de l'edifici, n'hi ha prou amb l'acord de la majoria dels propietaris que, al seu torn, representen la majoria de les quotes de participació.
Les despeses generades per la realització d'aquest tipus d'obres correran a càrrec de cadascun dels propietaris en proporció a les seves respectives quotes de participació en la comunitat, i tots estan obligats al pagament.
|
|
P: Tots els propietaris poden fer ús de les millores o innovacions?
|
R: Distingim dos supòsits:
Quan la millora– per la seva situació o destinació – no pot aïllar-se. Tots els veïns, inclosos els que no van contribuir al seu finançament, tindran dret a usar-la i a participar en la reglamentació del seu ús.
Quan la millora és susceptible de ser usada pels que van votar a favor de la seva realització i van finançar les obres. En aquest cas, els dissidents només podran beneficiar-se de la millora i participar en la seva reglamentació si abonen la part que els hagués correspost en la instal·lació, així com les despeses que s'originin en endavant segons la seva quota departicipació.
|
|
P: Quins acords de la junta poden ser aprovats per un terç dels propietaris?
|
R: La instal·lació d’infrastructures comunes per a l'accés als serveis de telecomunicacions regulats en el Reial decret Llei 1/1998 , de 27 de febrer, o l'adaptació dels serveis ja existents en la comunitat;
La instal·lació de sistemes comuns o privats d'aprofitament d'energia solar;
L'adaptació de les infrastructures existents per a accedir a nous subministraments d'energia.
El cost d'aquests nous serveis solament serà satisfet per aquells veïns que votin a favor. No obstant, si amb posterioritat se sol·licités l'accés a aquests serveis de telecomunicacions o als subministraments energètics, i això requerís aprofitar les noves infrastructures o les adaptacions realitzades en les preexistents, podran utilitzar-se sempre que s'aboni l'import que li hagués correspost, degudament actualitzat amb el corresponent interès legal.
|
|
P: És necessari el vot favorable de la majoria dels propietaris per a instal·lar una antena parabòlica en la comunitat?
|
R: Per a aquest tipus d'acords n'hi ha prou amb el vot favorable d'un terç dels propietaris que representin un terç de les quotes de participació de la comunitat. Però llavors no es podrà repercutir la quota de la despesa en aquells propietaris que haguessin votat en contra.
Tanmateix, si els que van votar en contra sol·liciten tenir accés al servei, hauran de pagar la part de la despesa que els hagués correspost però actualitzada amb l'interès legal.
|
|
P: Qui aixeca l'acta d'una reunió de la junta de propietaris?
|
|
R: Correspon al propi president, si no existís secretari nomenat a aquest efecte, la redacció de l'acta, perquè és al president a qui correspon actuar com secretari si els estatuts no determinen una altra cosa o els propietaris no acorden elegir altres persones.
|
|
P: N'hi ha prou que l'acta sigui signada pel president i el secretari?
|
R: La major part de les actes estan simplement signades pel president i el secretari, i , a tot estirar, per dos propietaris més als quals es denomina delegats dels restants.
Aquesta pràctica habitual no és correcta, ja que l'acta,precisament per ser tal, ha d'anar signada per tots els assistents, i s'ha d'entendre que si no està signada per tots, qualsevol d'ells podria impugnar-la si no se li hagués notificat l'acord adoptat, ja que el termini de caducitat es compta des d'aquesta notificació.
|
|
P: Com es poden aconseguir les majories necessàries quan a la junta de propietaris assisteixen molt pocs veïns?
|
R: L'actual LPH estableix l'obligació que té tot propietari de notificar a la comunitat un domicili a l'efecte de notificacions; de no fer-ho, seran vàlides les notificacions que es practiquin en el pis o local en qüestió.
Els vots dels propietaris no assistents es consideraran com favorables si, una vegada notificades de l'acord, no manifesten la seva discrepància en el termini de trenta dies naturals. Per tant, és molt important per als propietaris de segon habitatge – en llocs costaners o de muntanya -comunicar un domicili per a notificacions, el del seu lloc de residència, per a evitar que siguin vàlides les notificacions que es practiquin en el segon habitatge, normalment desocupat.
|
|
P: Qui pot impugnar els acords de la junta?
|
R: No tots els propietaris estan capacitats per a impugnar acords.
Només poden impugnar-los les següents persones:
els propietaris que haguessin salvat el seu vot en la junta en la qual es va adoptar l'acord, és a dir, aquells propietaris que en la reunió dela junta van manifestar la seva disconformitat amb l'acord;
els propietaris que estiguessin absents de la junta en la qual es va adoptar l'acord;
els propietaris a qui s'hagués privat injustificadament del seu dret de vot.
Per altra banda, els morosos perden el dret a impugnar fins que no paguin a la comunitat el que deuen ofins que consignin judicialment el seu deute; només podran exercir aquest dret quan es tracti d'impugnar un acord de la junta de propietaris pera establir o alterar les quotes de participació.
|
|
P: Qui pot consultar el llibre d'actes?
|
|
R: Tots els propietaris tenen dret a consultar el llibre d'actes i a rebre una còpia de qualsevol de les actes que conté– encara que per a això calgui pagar un preu mòdic -. Els inquilins i altres persones, tot i així, no tenen dret a obtenir una còpia, llevat que així ho ordeni el jutge.
|
|
P: Té l'obligació de netejar l'escala un propietari que no resideix a l'edifici si els veïns han acordat que cada setmana s'ocupi un propietari?
|
R: Si els estatuts o normes de règim interior de l'edifici han imposat l'obligació de la neteja de l'escala a tots els propietaris, aquell que no resideixi en l'edifici també estarà obligat al seu compliment.
El propietari que no resideixi a l'edifici tindrà les mateixes obligacions quant a la neteja de l'escala que els altres veïns, sempre que els estatuts o normes de règim interior no estableixin l'exoneració de la neteja de l'escala als veïns que no resideixin a l'immoble.
|
|
P: Pot el propietari d'un local de negocis prendre l'aigua potable de la presa de la comunitat?
|
|
R: Qualsevol propietari d'un local de negocis que formi part de la comunitat està obligat a realitzar la presa d'aigua potable directament del carrer, sense que per cap raó pugui realitzar l'escomesa d'aigua potable directament de la comunitat. Haurà d'instal·lar un comptador independent al de la comunitat.
|
|
P: Quins tràmits s'han de seguir quan el propietari d'un pis no hi permet l'entrada per a localitzar l'origen d'una avaria, per exemple en les canalitzacions d'aigua, i procedir a la reparació de danys?
|
R: El propietari haurà de ser requerit formalment perquè cessi en la seva negativa a permetre l'entrada en el seu pis; si persistís en la seva actitud, la comunitat haurà d'emprendre la corresponent acció judicial que permeti l'accés de la comunitat a l'interior de l'habitatge per a realitzar les actuacions necessàries en la localització de la avaria.
Tot això sense perjudici de la reclamació judicial que es pugui dirigir al veí pels eventuals mals que poguessin haver-se causat per la seva actuació obstructiva.
|
|
P: Què hem de fer si en un pis de la comunitat es descobreixen activitats il·lícites o perilloses?
|
|
R: Quan a la finca es portin a terme activitats contràries als estatuts, danyoses per a la finca, perilloses, incòmodes o insalubres, la representació de la comunitat requerirà a qui realitzi les activitats prohibides la immediata cessació de les mateixes. Si l'avís no fos atès, llavors la comunitat pot demanar al jutge que se li privi temporalment de l'ús de l'habitatge.
|
|
P: És possible eximir a algun propietari de la contribució d'algunes despeses comunes?
|
R: Els elements comuns són irrenunciables, i per això els amos de pisos o locals no poden transmetre la seva condició decopropietaris sobre ells.
Per això, tots els propietaris tenen obligació de contribuir a les despeses que es generen. No obstant, en el títol constitutiu de la propietat horitzontal o en els estatuts de la comunitat és possible que es recullin certes exempcions, com per exemple eximir als propietaris dels locals comercials de la contribució a les despeses d'ascensor, neteja d'escala, etc. També poden els copropietaris per unanimitat acordar aquestes exempcions.
|
|
P: Existeixen despeses concretes als quals obligatòriament deguin contribuir tots els propietaris sense que hi hagi possibilitat de pactar exempcions?
|
|
R: Si. L'aportació al fons de reserva, així com l'aportació a les despeses derivades de les obres en les conduccions generals de gas, els del servei de porteria i la calefacció central, si existís des d'un origen a l'immoble, són despeses que han de finançar tots els veïns, sense possibilitat de pacte d'exempció.
|
|
P: Què succeeix quan un propietari no paga els rebuts corresponents a les despeses de les parts comunes?
|
R: De no aconseguir-se el cobrament dels rebuts, l'administrador o el president podran exigir judicialment el pagament del deute a través del procediment monitori. Per a aquest procediment serà competent el jutge de primera instància del domicili del deutor o del lloc on es trobi la finca; no és necessària l'assistència d'advocat ni procurador.
Abans d'iniciar el procediment judicial, la junta de propietaris haurà de convocar una reunió extraordinària i incloure en l'ordre del dia una referència expressa d'aprovació del compte de liquidació del propietari morós i aprovar-la per majoria. Una vegada aprovat el deute, la junta facultarà al president perquè pugui exercir les accions judicials oportunes. En el mateix acte, la junta emetrà el corresponent certificat aprovatori de l'acord adoptat on s'indiqui clarament el deute del propietari morós. Aquest certificat serà títol suficient per a sol·licitar l'embargament preventiu de tots els béns del propietari.
El procés judicial s'inicia amb una simple petició que pot realitzar-se en un formulari que proporciona el mateix jutjat, acompanyat de la certificació de l'acord de la junta aprovant la liquidació del deute.
A la quantitat que es reclami podrà afegir-se la derivada de les despeses del requeriment previ de pagament, sempre que consti documentalment la seva realització i s'acompanyi a la sol·licitud el justificant de tals despeses.
|
|
P: Si en la finca hi ha un únic comptador d'aigua, és possible instal·lar un comptador individual per a cada pis?
|
R: La LPH estableix l'obligació de cada propietari de contribuir a les despeses comunes que o siguin susceptibles d'individualizació. Atès que la despesa de l'aigua és perfectament individualitzable, si un veí desitja instal·lar un comptador privatiu, podrà exercir el seu dret d'individualizació de la despesa.
Així, la factura total de l'aigua que es pagui al subministrador es descomptarà el consum dels propietaris que tinguin comptadors individuals, i es procedirà al repartiment de la quantitat restant entre els demés veïns que no tinguin comptador.
Per a procedir a la instal·lació de comptadors individuals no és necessària cap autorització de la junta de propietaris, però sí que és convenient que el propietari que desitja exercir el dret a individualitzar la despesa ho comuniqui a la junta a l'efecte de donar oportunitat que ho instal·lin d'altres propietaris que així ho desitgin.
Lògicament, l'import del comptador i les despeses que ocasioni la instal·lació del mateix hauran de ser abonats per cada un dels propietaris que instal·lin un comptador individual.
|
|
P: En una finca de 40 anys d'antiguitat la façana de la qual precisa una rehabilitació urgent, és possible portar a terme la reparació si un dels propietaris s'hi oposa?
|
R: No existeix cap impediment per realitzar les reparacions que siguin necessàries i urgents; és més, quan hi ha desperfectes, la comunitat està obligada a realitzar aquestes obres.
Concretament, la LPH estableix que “serà d'obligació de la comunitat la realització de les obres necessàries per l’adequat sosteniment i conservació de l'immoble i els seus serveis, perquè reuneixi les degudes condicions estructurals, d'estanqueïtat, habitabilitat i seguretat... El pagament de les despeses derivades de la realització de les obres de conservació que es refereix el present article estarà afecte el pis o local en els termes i condicions que els establerts en l'article 9 pera les despeses generals”.
Així doncs el pagament d'aquestes obres és obligatori per atots els propietaris de l'immoble, de manera que la pròpia LPH preveu la possibilitat d'afectar el pis del propietari morós per a garantir el pagament de la quantitat que li correspongui per l'execució d'aquestes obres necessàries. Existeix, per tant, la possibilitat d'embargar, mitjançant una reclamació judicial, el pis de qui es negui al pagament de les despeses creades per aquest tipus d'obres, quedant l'immoble afectat com garantia de pagament d'aquestes quantitats.
En conclusió: les despeses generades per a atendre aquest tipus d'obres de conservació aniran a càrrec de cadascun dels propietaris, en proporció a les quotes de participació assignades.
|
|
P: Té el comprador d'un pis l'obligació d'abonar les despeses de comunitat pendents?
|
R: En el moment d'atorgar l'escriptura de compravenda, el venedor té l'obligació d'aportar una certificació del secretari i del president de la junta de propietaris en la qual consti si el pis està al corrent en el pagament de les quotes o quina és la quantitat que es deu.
Sense aquesta certificació, el notari no autoritzarà l'escriptura, tret que el comprador alliberi al venedor d'aquesta obligació.
El pis, sigui el que sigui el propietari, respon de les despeses de l'any natural i de l'anterior; d'aquesta forma, la comunitat només podrà exigir al nou comprador els rebuts corresponents a l'any en curs i a l'anterior. Dels deutes més antics no responen ni el nou titular ni el pis. Per a aquests deutes la comunitat deurà exercitar la seva acció contra l'anterior propietari.
|
|
P: En cas d'adquisició d'un pis en una subhasta judicial, qui haurà d'abonar els deutes existents?
|
|
R: L'actual propietari haurà abonar les despeses corresponents a l'any anterior a l'adquisició del pis, tenint en compte que la data en al que es va produir aquesta adquisició és la data en que el jutge va dictar l'acte corresponent, i no la de la celebració de la subhasta.
|
|
P: Com s'impugna un acord greument lesiu o adoptat amb abús de dret?
|
R: Quan un propietari està disconforme amb un acord de la junta de propietaris, el primer que ha de fer és assegurar-se que hi ha motius per a impugnar.
Només poden impugnar aquells propietaris que van votar en contra de l'acord adoptat, qui no va acudir a la junta que es va adoptar o els que van ser privats del seu dret a vot.
No podran impugnar els propietaris morosos, tret que l'acord discutit estableixi o alteri el repartiment de les quotes de participació; no obstant, podran impugnar qualsevol tipus d'acord si prèviament consignen judicialment el seu deute amb la comunitat de propietaris.
|
|
P: Qui pot impugnar els acords contraris a la llei o als estatuts de la comunitat?
|
|
R: Qualsevol dissident podrà acudir al jutge en el termini d'un any, comptat des de l'adopció de l'acord, o des de la recepció de la notificació si el que impugna no va assistir a la junta.
|
|
P: Quin és l’òrgan competent per a resoldre els litigis en matèria de propietat horitzontal?
|
|
R: Normalment s'haurà d'acudir al Jutjat de Primera Instància del lloc que radiqui la finca, encara que en determinats plets pot haver-se pactat per endavant la submissió a altres tribunals. En aquests casos, caldrà revisar detalladament la validesa del pacte que trasllada el conflicte de la seva destinació natural. D'aquesta manera, per exemple, és possible que les empreses de conservació dels ascensors estableixin en les condicions generals dels seus contractes que els possibles conflictes han de resoldre's davant els tribunals més propers a la seva seu social. La validesa d'aquestes clàusules no semprEӪ estat admesa pels tribunals.
|
|
P: Qui representa a la comunitat en un procés judicial?
|
R: El president té entre les seves principals funcions la de representar i defensar als altres propietaris en judici.
La LPH no determina si és necessari que el president obtingui l'autorització prèvia de la junta de propietaris amb caràcter previ a la interposició d'accions en el seu nom. En qualsevol cas, el president de la comunitat sempre haurà d'acreditar la possessió del càrrec mitjançant una còpia certificada de l'acta que reflecteixi el seu nomenament i, preferiblement, una altra en la qual es reflecteixi el consentiment exprés de la junta per a actuar en el judici.
No obstant, és possible que un veí actuï pel seu compte i emprengui accions legals pretenent resoldre problemes comunitaris, ja sigui perquè el president es nega a fer-ho, ja sigui, per exemple, perquè es pretén denunciar una actuació del propi president.
A més, si un o diversos veïns consideren que un acord de la comunitat és greument perjudicial, poden impugnar-lo, ja que, en cas de no fer-ho, hauran d'acatar les conseqüències de l'entrada en vigor de tal acord.
|
|
P: Què es pot fer quan un propietari incompleix la seva obligació de pagar les quotes de les despeses generals?
|
R: En cas de no aconseguir-se el pagament dels rebuts,l'administrador o el president de la comunitat podran exigir judicialment a través del procediment legalment establert el cobrament d'aquests deutes al propietari en qüestió.
Aquest procediment judicial s'inicia mitjançant demanda, acompanyada d'una certificació de l'acord de la junta de propietaris aprovant la liquidació del deute amb la comunitat de propietaris.
Després de la presentació de la demanda i una vegada admesa a tràmit,el jutge requerirà al demandat perquè en un termini de 20 dies aboni les quantitats degudes a la comunitat, havent d'acreditar tal pagament davant el tribunal.
El requeriment s'efectuarà en el domicili designat prèviament pel deutor o, en defecte d'això, en el propi pis o local, advertint-li que de no pagar o comparèixer al·legant les raons pertinents es despatxarà contra ell execució de la següent forma: el jutge dictarà acte en el qual despatxarà l'execució, la qual prosseguirà d'igual forma que allò disposat per les sentències judicials, és a dir: es cobrarà la quantitat deguda, els interessos, els costos extrajudicials prevists en la liquidació del deute i l'interès legal del diners incrementat en dos punts des de la data que es va dictar l'acte judicial requerint el pagament.
Si el deutor atén al requeriment del pagament, se li lliurarà el document en el qual consti la liquidació del deute, arxivant-se les actuacions.
Si el demandat no estigués d'acord amb la liquidació de la comunitat, haurà de comparèixer davant el tribunal en el termini de 20 dies, al·legant en escrit d'oposició les raons per les quals , al seu entendre, no deu, en tot o en part, la quantitat reclamada. En aquest cas, el jutge, previ trasllat al demandant de l'escrit d'oposició, seguirà la tramitació del judici verbal.
Una vegada es formuli l'oposició es pot sol·licitar l'embargament preventiu dels béns del deutor a bastament per a assumir la quantitat reclamada, interès i les costes.
El deutor podrà lliurar-se de l’embargament prestant aval bancari per la quantia que es decreti de l'embargament preventiu.
Les costes del judici s'imposaran al litigant que hagués vist totalment desestimades les seves pretensions.
Si s'estimés parcialment la demanda, cada part suportaria les costes causades a la seva instància, i les comuns, es dividiran per la meitat.
En les costes s'inclouran els honoraris de l'advocat i del procurador de la part vencedora si hagués utilitzat els seus serveis professionals en la demanda de contestació.
|
|
P: Si un veí reprodueix música en el seu pis a un volum molt molest i després d'haver estat advertit no canvia la seva actitud, què pot fer la comunitat?
|
R: La LPH estableix que “al propietari i a l'ocupant d'un pis o local no els està permès desenvolupar en ell o en la resta de l'immoble activitats prohibides en els estatuts, que resultin doloroses per a la finca o que contravinguin les disposicions generals sobre activitats molestes, insalubres, nocives o il·lícites”.
En el cas que ens ocupa, és convenient que s'avisi a la policia municipal en el moment que el veí realitzi les activitats molestes. D'aquesta manera es podrà comprovar oficialment si el veí supera els decibels permesos. Aquesta mesura l'ha de realitzar la policia municipal, que deixarà constància de l'incident, constituïnt una prova fefaent de les emissions sonores que causa elveí. El nivell de decibels permès en cada localitat i zona està regulat en les ordenances locals.
El president de la comunitat de propietaris haurà de realitzar un requeriment al veí que causa les molèsties perquè les cessi de forma immediata, tot això sota prevenció d'iniciar les corresponents accions legals si no posa remei a la situació. Si el veí infractor continués en l'actitud infractora, el president de la comunitat prèvia autorització de la junta, podrà iniciar la corresponent acció judicial: acció de cessació.
A la demanda haurà d'acompanyar-se el requeriment anteriorment citat, amb prova suficient de la seva recepció per l'infractor –mitjançant burofax certificat, carta remesa per conducte notarial o carta amb justificant de recepció - , i certificat de la junta de propietaris pel qual s'acordi dirigir-se judicialment contra el propietari.
Si la sentència estima la causa, podrà disposar no només la cessació indefinida de l'activitat, sinó la quantia a determinar per mals i perjudicis, i la privació d'usar l'habitatge o local per un temps no superior a tres anys, en funció de la gravetat de la infracció. Si el causant és un inquilí, la sentència pot declarar extingit el contracte d'arrendament, així com l'immediat llançament de l'arrendatari.
|
|
P: Quins requisits hauran de complir els sol·licitants d'obres d'adaptació?
|
R: El titular de l'habitatge o la persona que l'habiliti haurà de patir una discapacitat física permanent que disminueixi la seva capacitat per a salvar barreres arquitectòniques; és indiferent, a aquests efectes, si usa pròtesi, tals com crosses, cadires de rodes, etc.
La llei 15/1995 de 30 de maig, va equiparar els discapacitats amb les persones majors de 70 anys, sense que haguessin d'acreditar la seva discapacitat, pel que haurien de beneficiar-se, en principi, dels mateixos avantatges que assisteixin al discapacitat pel que fa a l'adaptació de l'immoble.
|
|
P: Quins són els tràmits per a realitzar obres de supressió de barreres arquitectòniques?
|
R: Els interessats a realitzar obres d'adaptació de la finca hauran de, en primer lloc, notificar la seva intenció al president de la comunitat, facilitant un projecte tècnic detallat i un certificat que acrediti la seva discapacitat proporcionada per l' IMSERSO.
Aquesta qüestió serà discutida en reunió extraordinària de la junta de propietaris, i posteriorment, es procedirà a la votació, bastant amb el vot favorable de la majoria dels propietaris que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de participació.
Els propietaris que no van acudir a la reunió de la junta de propietaris disposaran de trenta dies per a expressar la seva disconformitat amb la decisió.
Transcorregut aquest termini sense que hagin manifestat cap oposició a l'acord – cada silenci es computarà com un vot favorable -, entrarà en vigor i podrà procedir-se a la realització de les obres, estant obligats a contribuir a les mateixes tots els veïns – inclosos els dissidents - d'acord amb el percentatge establert en funció de les quotes de participació.
Si la comunitat s'oposa a la realització de les obres, el veí discapacitat pot iniciar la corresponent acció judicial.
|
|
P: Què son els complexos immobiliaris privats?
|
R: Són comunitats de propietaris subjectes al règim de propietat horitzontal que s'identifiquen amb el que habitualment es denomina urbanitzacions privades. Aquestes comunitats deuen reunir els següents requisits:
estar integrades per dos o més edificacions o parcel·les independents la destinació principal de les quals sigui l'habitatge o locals.
Participar els titulars dels immobles o dels habitatges o locals en una situació de copropietat sobre altres elements immobiliaris, vials, instal·lacions o serveis.
|
|
P: Quins tipus de complexos immobiliaris privats existeixen?
|
R: Els complexos immobiliaris privats poden revestir diverses formes:
La comunitat única: com si es tractés d'un edifici en propietat horitzontal.
L'agrupacióde comunitats preexistents de propietaris en règim de propietat horitzontal.
Altres formes jurídiques legalment admissibles que lliurement acordin els propietaris.
|
|
P: Quina normativa regeix els complexos urbanístics en forma de comunitat única?
|
|
R: Aquest tipus de comunitats es regeix pel disposat en l'article 396 del Codi Civil, la LPH i els seus estatuts, que no podran estar en contradicció amb les normes legals.
|
|
P: És necessària la constitució d'un fons de reserva en una comunitat única?
|
|
R: Sí, és necessària, d'igual manera que si es tractés d'un edifici constituït en règim de propietat horitzontal.
|
|
P: Visc en un primer pis d'una comunitat de veïns i hem col·locat una reixa a la porta que dóna al celobert (interior de la comunitat) per motius de seguretat. El president diu que hem de treure-la perquè “modifica els elements comuns”. Estem obligats a treure-la?
|
R: Sí, ja que s'està modificant un element comú, que és la paret exterior de l'edifici.
Han de treure la reixa i proposar-ho en l'ordre del dia de la pròxima junta. Per a poder posar-la de nou, hauria de ser aprovat aquest acord per unanimitat dels propietaris de la comunitat.
|
|
P: Visc en un primer pis i a sota hi ha un supermercat. Per les nits les càmeres frigorífiques de l'establiment fan un soroll insuportable. Els tres veïns del primer pis hem fet una denúncia, però estem esperant que els responsables de l'Ajuntament vinguin a calcular si el soroll supera els decibels permesos. En cas que els superin, què podem fer?
|
|
R: El més efectiu és denunciar-ho al'Ajuntament qui els obligarà a prendre les mesures oportunes perquè no facin tant soroll. Si això no és efectiu, poden acudir als Tribunals amb una demanda civil.
|
|
P: Volem instal·lar un ascensor en el nostre bloc i volem saber si els locals comercials estan obligats a contribuir en el pagament de la instal·lació. Són quatre locals i tres d'ells tenen accés directe per l'habitatge i un té entrada pel portal. Qui està obligat a pagar?
|
|
R: Depèn del que diguin els Estatuts de l'edifici. Si no diuen res, la Llei de Propietat Horitzontal diu que hauran de pagar en funció del coeficient o superfície que ocupin.
|
|
P: M'agradaria saber si existeix alguna regulació que es refereixi a fumar dintre de l'ascensor d'una comunitat de veïns. El terra de l'ascensor està sempre ple de burilles i fins i tot tinc veïns que es neguen a apagar la cigarreta quan hi ha més gent a l'ascensor.
|
|
R: Efectivament la llei estableix que no es pot fumar dintre de l'ascensor (Reial decret 192/88 de 4 de març, sobre limitacions en la venda i ús del tabac per a la protecció de la salut de la població).
|
|
P: Visc en un cinquè pis amb terrassa superior de 55 metres quadrats inclosos en l'escriptura del pis. M'agradaria tancar part de la terrassa amb un tancament d'alumini desmuntable. Encara no ho he plantejat a la resta de la comunitat però alguns veïns m'han comentat que com que afecta als elements comuns necessito el seu consentiment. Però les despeses de manteniment d'aquesta terrassa només les pago jo, ja que és una terrassa particular (no de lacomunitat). És cert que necessito el consentiment de la comunitat? I si
|
R: Sí, ha de demanar permís a la comunitat; encara que la llei diu que es necessita el consentiment unànime de la comunitat, hi ha sentències que permeten que l'acord s'adopti per majoria simple.
Quant a l'accés directe del seu pis a la terrassa, també necessita el consentiment dels veïns, que en aquest cas, sí que ha de ser unànime.
|
